In den vergangenen Woche habe ich bereits Tipps zu wichtigen Regelungen in einem Arbeitsvertrag gegeben. Im Rahmen eines Vortrag vor Gründer:innen wurden mir nun viele Fragen zu den Regelungen in Mietverträgen gestellt. Deshalb nachfolgend: Die acht wichtigsten Punkte, die in einem Mietvertrag stehen sollten.
1. Die Vertragsparteien
Zuerst ist wichtig zu klären, wer die Parteien des Mietvertrages sind. Was sich im ersten Moment wie eine Lappalie anhört, bekommt dann eine tiefgehendere Bedeutung, wenn man bedenkt, dass oftmals eine Vielzahl von Personen in Form von Tochtergesellschaften oder Personen in die Verhandlungen mit eingebunden sind.
Da grundsätzlich jedoch nur die Vertragsparteien aus einem Vertrag berechtigt und verpflichtet werden, muss dabei grundsätzlich klar sein, wer genau diese Parteien sind.
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2. Beginn des Mietverhältnisses
Bei einem Mietvertrag geht es beispielsweise um die Nutzung von Räumen oder Dingen. Deshalb muss der Vertrag klar regeln, ab wann die Nutzung beginnt. Sollte der Beginn erst später in der Zukunft erfolgen, sollte man auch daran denken, zu regeln, wie mit Änderungen an der Mietsache umzugehen ist, die in der Zeit bis zum Beginn der Miete passieren.
Außerdem gilt es die Dauer des Mietvertrages zu regeln. Hier wird wichtig, um welche Mietsache es konkret geht und wer Mieter ist. So kann beispielsweise bei einem Mietvertrag über Gewerberäume eine lange Befristung üblich sein. Dies führt dann dazu, dass das Mietverhältnis grundsätzlich nicht vor dem Ablauf dieser Mietzeit beendet werden kann.
Letztlich ist zu klären, wie der Mietvertrag gekündigt werden kann, wenn keine Befristung besteht. Eine lange Kündigungsfrist kann zwar zu Planungssicherheit führen, aber auch zu Unflexibilität. Hier kommt es also darauf an, die Interessen der Parteien auszubalancieren.
3. Mietzins, Nebenkosten und Kaution
Die Nutzungsüberlassung der Mietsache erfolgt gegen Zahlung einer Vergütung, der sogenannten Miete. Diese wird in einer Summe angegeben. Geregelt werden sollte aber, ob die Umsatzsteuer zusätzlich zu zahlen ist. Des Weiteren sollte festgelegt werden, ob und inwieweit sich die Miete im Laufe der Zeit gem. einer Staffelung erhöht oder ob die Miete an einen Index gebunden ist und sich so entsprechend verändert.
Ein Punkt, der immer wieder zu Streitigkeiten führt, sind die Nebenkosten, die der Mieter an den Vermieter zu zahlen hat. Deshalb sollte geklärt werden, was diese umfassen, wie sie abgerechnet werden und insbesondere was nicht abgerechnet ist und deshalb vom Mieter noch ergänzend zu zahlen ist.
4. Nutzungsart, Umbaumaßnahmen und Kosten
Oftmals ist die Mietsache nicht zu Einhundert Prozent passend für den vom Mieter beabsichtigten Zweck. Dieser möchte deshalb die Mietsache „passend machen“. Es stellt sich dann die Frage, ob das überhaupt möglich ist. Ist der Vermieter damit einverstanden, wer die Kosten für diese Maßnahmen trägt und was mit den Folgen der Maßnahmen passiert, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt?
Klare Regelungen können an dieser Stelle dabei helfen, Streit zu vermeiden. Und noch ein Punkt sollte bedacht werden: Manchmal sollen Mietsachen, insbesondere Gewerberäume, zu einem bestimmten Zweck verwendet werden. Ein Fall, der mir noch gut in Erinnerung geblieben ist, war die Anmietung von Grundstücken zum Zwecke des Aufstellens von Plakatwechslern, also großen Displays mit wechselnden Werbemotiven.
Die Mieter der Grundstücke hatten kein Problem mit dem Aufstellen dieser Plakatwechsler. Was jedoch nicht bedacht wurde war die erforderliche Baugenehmigung auf einigen der Grundstücke. Da die Erteilung der Baugenehmigung jedoch keine Voraussetzung für die Vermietung war, konnten mehrere Mietverträge nicht gekündigt werden, als einige Baugenehmigungen nicht erteilt wurden.
Es sollte deshalb immer mit dem Mieter besprochen werden, welche Nutzung für die Mietsache beabsichtigt ist, dessen Einverständnis eingeholt werden und dann vor Abschluss des Mietvertrages geklärt werden, ob die gewünschte Nutzung noch von anderen Faktoren oder Genehmigungen abhängt und welche Folgen sich ergeben, wenn die gewünschte Nutzung nicht erreicht werden kann.
5. Besonderheiten der Mietsache
Manchmal ergeben sich bezüglich der Mietsache Besonderheiten, beispielsweise weil die Nutzung in bestimmter Hinsicht eingeschränkt ist, die Mietsache eine besondere Beschaffenheit aufweist oder sich in der Mietsache andere Gegenstände befinden.
Ein Mietvertrag sollte deshalb regeln, wie mit diesen Besonderheiten umgegangen wird und was die Parteien im Hinblick auf diese Besonderheiten beachten sollten beziehungsweise zu tun haben.
6. Werbung und Wettbewerb
Viele Mieter, insbesondere von Räumen, wollen ihre Anwesenheit in dem Mietobjekt kenntlich machen. Dies geschieht dann beispielsweise durch entsprechende Beschilderungen. Doch nicht immer ist jede Kenntlichmachung erlaubt.
Dies kann der Fall sein, weil der Vermieter nur eine einheitliche Beschilderung vorsieht, oder, wie in einem Fall in meiner Kanzlei, weil in der Gemeinde bestimmte Arten von Schilder nicht erlaubt waren.
In diesem Fall gab es an einer Hauswand ein großes Schild, welches angebracht wurde, bevor die Gemeinde eine Satzung erließ, welche die gewerbliche Beschilderung in der Innenstadt regelte. Der Mieter hatte das nicht überprüft und konnte dann keine Beschilderung in gleicher Größe für sich vornehmen. Hier wäre eine entsprechende Regelung sinnvoll gewesen.
7. Renovierungsarbeiten und Instandhaltung
Raum für Streit ist vielfach gegeben, wenn es um Renovierungsarbeiten oder die Instandhaltung geht. Das macht oftmals für den Vermieter Sinn, um die Mietsache zu erhalten oder sogar zu verbessern. Er will dann aber regelmäßig die Kosten auf den Mieter umlegen.
Und Instandhaltungsmaßnahmen werden erforderlich, um der normalen Abnutzung entgegenzuwirken. Es stellt sich jedoch die Frage, wann das der Fall ist, welcher Maßstab anzulegen ist und wie die Kosten aufzuteilen sind. Hier können präzise Regelungen helfen, unnötigen Streit zu vermeiden, insbesondere wenn es um kleine Beträge geht.
8. Folgen bei Auszug
Schließlich kommt irgendwann der Moment, an dem der Mieter die Mietsache zurückgibt. Die Frage stellt sich dann, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss und wer die Kosten trägt, wenn beispielsweise die Mietsache abgenutzt ist.
Da der Vermieter regelmäßig auf die Kaution zurückgreift, wenn er die Meinung hat, dass ihm ein finanzieller Nachteil entstanden ist, sollte klar geregelt werden, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist und wer die Kosten zu tragen hat, wenn die Mietsache in einer bestimmten Weise hergerichtet werden muss.
Fazit: Das sollte in einem Mietvertrag stehen
Die oben genannten Punkte stellen eine gute Grundlage dar für die wichtigen Regelungen in einem Mietvertrag. Wichtig ist jedoch noch der Hinweis, dass es natürlich über diese Punkte hinaus noch viele Regelungen gibt, über die man auch noch in einem Mietvertrag nachdenken könnte und sollte.
Doch geht es mir in diesem Beitrag darum, die grundlegenden Regelungen aufzuzeigen und zu erläutern. Sofern es erforderlich wird, muss über weitere notwendige Regelungen basieren auf jedem jeweiligen Fall nachgedacht werden. Denn nur so kann ein Vertrag diejenigen Aufgaben erfüllen, die ihm zukommen: die Rechte und Pflichten für alle Beteiligten verständlich zu regeln und so Streit zu vermeiden.
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